LA NOVA LLEI DE RENEGOCACIÓ DELS ARRENDAMENTS
El Diari Oficial de la Generalitat ha publicat el dia 22 d’octubre el Decret Llei 34/2020, de 20 d’octubre, de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats.
Molt en síntesi, el contingut del Decret-Llei és el següent:
OBJECTE:
Facilitar la renegociació dels contractes de lloguer de locals comercials o industrials en activitats afectades per la pandèmia.
QUI HO POT DEMANAR?
La sol·licitud l’ha de fer l’arrendatari, és a dir, la persona que paga el lloguer.
A QUINES ACTIVITATS S’APLICA?
S’aplicaria als contractes de lloguer subscrits des de l’1 de gener de 1995 en què, com a conseqüència de la pandèmia de la COVID-19, l’activitat que s’hi desenvolupa s’hagi vist afectada per
- mesures de suspensió del desenvolupament de l’activitat
- o mesures de restricció de l’aprofitament material
El fet de prestar serveis de lliurament a domicili o de recollida de productes a l’establiment no impedeix aplicar el decret, i els locals continuaran considerant-se afectats per mesures de suspensió o de restricció.
ÉS OBLIGATÒRIA L’APLICACIÓ DEL CONTINGUT DEL DECRET ALS CONTRACTES?
La llei dona preferència als acords a què puguin arribar les parts a partir de la sol·licitud de renegociació feta per l’arrendatari. Si no hi ha acord en el termini d’un mes, l’arrendatari té dret a les modificacions que preveu aquest Decret-Llei.
QUÈ ES POT DEMANAR?
Activitats afectades per mesures de suspensió:
En el cas d’activitats afectades per mesures de suspensió, la renda i altres quantitats degudes per la part arrendatària s’han de reduir en un cinquanta per cent respecte de les vigents mentre duri la mesura de suspensió.
Si la restricció s’allarga més de tres mesos, l’arrendatari pot desistir de l’arrendament, avisant amb un mes d’anticipació.
Activitats amb restricció d’aprofitament:
En cas d’activitats amb restricció d’aprofitament, la renda i altres quantitats degudes per la part arrendatària s’han de reduir, mentre durin les mesures de restricció, en una proporció igual a la meitat de la pèrdua d’aprofitament de l’immoble, mesurada objectivament per la reducció d’aforament o d’horaris o per altres limitacions imposades per la norma.
Aquest és un apartat que caldrà anar interpretant. En principi, si un establiment veu reduït el seu aforament en un 70% (per exemple), la reducció de la renda seria 50% * 70%, és a dir, del 35%.
Així mateix, si s’ordena una restricció horària sobre l’horari comercial autoritzat (en llicència), caldria també reduir la renda de manera proporcional. Així, per exemple, si un establiment podia obrir des de les 10 hores fins les 20h, i s’ordena el seu tancament a les 18h, haurà perdut dues hores, és a dir, una cinquena part (un 20%) de l’horari autoritzat, i això comportaria reduir la renda un 10%, de conformitat amb la proporció establerta (50% * 20%) = 10%.
SOL·LICITUDS COMUNES A TOTES DUES SITUACIONS
La part arrendatària pot exigir a la part arrendadora que imputi totalment o parcial a l’obligació de pagar les rendes i altres despeses degudes que hagin vençut totes les quantitats que eventualment garanteixin el compliment de les seves obligacions, excloses la fiança legal obligatòria i altres garanties dipositades en l’organisme oficial competent.
És a dir, si s’ha constituït una fiança voluntària no dipositada, es pot aplicar al pagament del lloguer, amb l’obligació de restituir-la en el termini màxim d’un any a partir de l’acabament de la restricció
COM ES TRAMITA LA SOL·LICITUD?
La part arrendatària ha de demanar-ho de manera fefaent, i hi ha un termini d’un mes per arribar a un acord. En cas de no arribar a cap acord, s’aplicarien les mesures establertes en el Decret-Llei.
EFECTES DE LA SOL·LICITUD
Des de la recepció del requeriment, la part arrendadora s’ha d’abstenir d’emetre cap factura a la part arrendatària fins que hi hagi acord o s’apliquin les mesures.
L’acord o l’aplicació de mesures tindran efectes des de la data de sol·licitud.
APLICACIÓ FINS I TOT EN CAS DE MESURES PREVISTES.
El Decret-Llei estableix que aquestes mesures s’aplicaran fins i tot en cas que els contractes ja haguessin previst alguna modificació de la renda per a circumstàncies derivades de la pandèmia, cosa que no deixa de ser sorprenent. Les mesures establertes pel Decret-Llei s’aplicarien a voluntat de la part arrendatària i substituirien allò previst en el contracte.
CONSIDERACIONS ADDICIONALS
És una llei de constitucionalitat dubtosa, però que és aplicable mentre no se n’acordi la seva suspensió, si fos el cas.
Aporta certa seguretat en el sentit de resultar aplicable de manera immediata i de comportar solucions a curt termini, cosa que evita haver de litigar judicialment d’entrada.
Sense ànim de ser gremialistes, sí que aconsellem la consulta al vostre advocat i que supervisi el contingut de les negociacions i dels acords a què es pugui arribar.
Link al text del Decret-Llei: